Eigenaren van onroerend goed zitten vaak met hun handen in het haar als het op gebruik van het pand door de huurder in strijd met het bestemmingsplan aankomt. De huurder krijgt hij er doorgaans niet zo maar uit en als de huurder het gebruik niet staakt, staat de eigenaar vaker dan niet aan de lat voor de dwangsommen die de overheid oplegt om het illegale gebruik te beëindigen. Een frustrerende situatie. In het bestuursrechtelijk traject wordt in het kader van de beoordeling van de last onder dwangsom dan verwezen naar de mogelijkheid om via een kort geding de huurder eruit te krijgen en in het civielrechtelijk traject blijkt dat (dreigende) bestuursrechtelijke handhaving niet altijd voldoende reden om de huur te beëindigen (zie bijvoorbeeld: Gerechtshof Den Bosch 4 oktober 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:4417). De eigenaar zit dus vaak in een vervelende situatie. Meestal heeft de eigenaar pech: had hij het pand maar niet moeten verhuren, is de redenering van de bestuursrechter. In sommige gevallen is de situatie volgens de bestuursrechter echter niet de schuld van de eigenaar, zodat hij daarom geen dwangsom hoeft te betalen. Zo blijkt ten minste uit een uitspraak van 28 december 2016 (AB 2017/48 met mijn annotatie).
Krakers
In de zaak die heeft geleid tot deze uitspraak had een eigenaar anti-kraakwachten in een bedrijfspand. Het bestemmingsplan stond de bewoning van het pand echter niet toe. Daar trad de gemeente (het college van B&W) handhavend tegen op door aan de eigenaar een last onder dwangsom op te leggen.
Nadat er al een paar dwangsommen waren verbeurd, droeg de eigenaar de anti-kraakwachten op om te vertrekken zodat hij niet nog meer dwangsommen zou verbeuren. Bijzonder wrang voor de eigenaar is dat daags nadat de anti-kraakwachten waren vertrokken, het pand werd gekraakt. Alsof de krakers wisten dat het pand leeg zou komen! De eigenaar deed weliswaar aangifte van lokaalvredebreuk en sommeerde de krakers om te vertrekken, maar kon de krakers er niet snel genoeg uit krijgen om de verbeurte van nog een dwangsom te voorkomen. Het college van B&W vordert die dwangsom vervolgens ook daadwerkelijk in: het pand is immers nog steeds bewoond.
Bijzondere omstandigheid
Verbeurde dwangsommen moeten in beginsel worden ingevorderd (de zogenaamde beginselplicht tot invordering). Dat is alleen anders als er zich een ‘bijzondere omstandigheid’ voordoet. In mijn proefschrift dat (hopelijk) eind 2017 verschijnt, werk ik uit wanneer dat allemaal het geval kan zijn, maar voor nu volsta ik met de constatering dat er slechts één geval is waar de Afdeling daadwerkelijk bijzondere omstandigheden aannam (zie mijn eerdere blog) en mijn noot bij de uitspraak ABRvS 15 januari 2014, AB 2014/108). De bijzondere omstandigheid doet zijn naam dus zeker eer aan.
Krakers in het pand is een bijzondere omstandigheid
De eigenaar meent in dit geval een beroep te kunnen doen op de bijzondere omstandigheid. De eigenaar van het pand betoogt dat hij er weinig aan kan doen dat zijn pand gekraakt is en in strijd met de bestemming wordt bewoond. Het is in dit geval op zich aannemelijk dat de eigenaar niets te maken heeft met de krakers (sterker nog – hij had zelfs anti-kraakwachten ingeschakeld om dit te voorkomen!). De krakers behoren dus niet tot zijn risico (het is niet ‘zijn schuld’), terwijl de krakers er wel aan de weg staan dat hij aan de last voldoet. De eigenaar kan er, met andere woorden, niets aan doen dat de dwangsom verbeurde. Onder die omstandigheden is het oordeel van de Afdeling dat dit een bijzondere omstandigheid is, goed te begrijpen.
Let op: dat het pand is verkocht door de eigenaar is geen bijzondere omstandigheid!
Tot slot is het interessant om deze uitspraak nog te vergelijken met een uitspraak van de Afdeling waarin de eigenaar gedurende de begunstigingstermijn het pand had verkocht zodat hij meende dat hij ook niets meer aan de overtreding kon doen (zie: ABRvS 1 juli 2015, AB 2015/362 met mijn annotatie). In dat geval nam de Afdeling géén bijzondere omstandigheid aan en moest de eigenaar de dwangsom gewoon betalen.
Het onderscheid tussen de twee uitkomsten (wel of geen bijzondere omstandigheid) is er volgens mij in gelegen dat de omstandigheid in de uitspraak van 28 december 2016 niet zelf door de overtreder in het leven is geroepen, terwijl de omstandigheid in de uitspraak van 1 juli 2015 wel door de overtreder zelf is veroorzaakt. De mate waarin het aan de eigenaar te wijten is dat de omstandigheid zich voordoet speelt dus duidelijk een rol bij de vraag of het een bijzondere omstandigheid is.