5.2. Over de hoogte van de boete heeft het college ter zitting toegelicht dat die zo hoog is vanwege het belang dat inwoners vooraf de benodigde vergunningen aanvragen, opdat de toetsing van de gevolgen van in dit geval de woningvorming voor het behoud van de woonruimtevoorraad en voor de leefbaarheid vooraf door het college kan plaatsvinden. Daarom moet de boete een afschrikkend effect hebben. Dit belang laat naar het oordeel van de Afdeling evenwel onverlet dat indien de overtreder aannemelijk maakt dat de vastgestelde boete wegens bijzondere omstandigheden te hoog is, een lagere boete moet worden opgelegd. In dit geval ziet de Afdeling aanleiding om de boete te matigen vanwege de aard en ernst van de door [appellant] gepleegde overtreding. Nadat het college een boete had opgelegd, heeft [appellant] een huisvestingsvergunning aangevraagd. Het college heeft die vergunning op 2 december 2020 verleend en een eerder door het college op grond van de Huisvestingswet opgelegde boete voor gebruik van het verbouwde souterrain was ambtshalve herroepen. [appellant] bewoont het pand aan de [locatie] zelf duurzaam en verhuurt het souterrain aan particulieren. Er is geen sprake van bedrijfsmatig handelen. De omvorming tot twee woningen heeft geen negatief effect op het behoud van de woonruimtevoorraad en de leefbaarheid veroorzaakt. Dit zijn bijzondere omstandigheden die maken dat in dit geval een boete van € 18.000,00 niet in redelijke verhouding staat tot het enkele feit dat [appellant] niet op tijd de benodigde vergunning heeft aangevraagd. Het college had in deze bijzondere omstandigheden aanleiding moeten zien de boete te matigen. De rechtbank is ten onrechte tot een ander oordeel gekomen. De Afdeling ziet aanleiding de aan [appellant] opgelegde boete met 50% te matigen.

Het betoog slaagt.

https://www.raadvanstate.nl/uitspraken/@131866/202007094-1-a3/